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Grundsteuer einfach erklärt - Fragen und Antworten zur Neuregelung

Ein Haus im Hintergrund und drei Münzstapel im Vordergrund. © geralt/pixabay

An dieser Stelle beantworten wir Fragen, die häufig im Zusammenhang mit der gesetzlichen Neuregelung der Grundsteuer gestellt werden.

Mit der Grundsteuer wird der Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude, besteuert. Sie wird von den Eigentümern der Grundstücke gezahlt. Eigentümer, die ihre Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen vermieten, können die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Die gesetzliche Grundlage für die Besteuerung ist bundeseinheitlich das Grundsteuergesetz.

Die Grundsteuer ist mit einem jährlichen Aufkommen von rund 14,2 Mrd. Euro in Deutschland eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. In Sachsen belief sich das Grundsteueraufkommen 2017 auf rund 511 Mio. Euro. Insgesamt unterliegen ca. 2 Mio. wirtschaftliche Einheiten (Grundstücke) in Sachsen der Bewertung für Zwecke der Grundsteuer (bundesweit ca. 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten).

Das Aufkommen der Grundsteuer fließt den Städten und Gemeinden zu, in denen das jeweilige Grundstück liegt. Die Kommunen verwenden die Grundsteuereinnahmen zur Erfüllung ihrer gesetzlichen und freiwilligen Aufgaben, zum Beispiel für den Bau und die Unterhaltung von Straßen, Schulen, Schwimmbäder oder Bibliotheken etc.

Die Grundsteuer wird in einem 3-stufigen Verfahren ermittelt.

Stufe 1:
Zuerst erfolgt die Berechnung des Einheitswertes[1] (Grundstückswert) für den Grundbesitz. Dieser wird von dem Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich der Grundbesitz befindet, ermittelt. Der Berechnung der Einheitswerte werden derzeit in den alten Bundesländern die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935 zugrunde gelegt.

Stufe 2:
Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Dazu multipliziert das Finanzamt den ermittelten Einheitswert mit einem gesetzlich festgelegten Faktor, der sog. Steuermesszahl. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Sowohl der Einheitswert als auch der Grundsteuermessbetrag werden dem Grundstückseigentümer durch Steuerbescheid bekanntgegeben. Darüber hinaus übermittelt das Finanzamt den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag auch der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Stufe 3:
Zuletzt setzt die Gemeinde die jährlich zu zahlende Grundsteuer fest. Hierzu multipliziert die Gemeinde den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuermessbetrag mit dem von ihrem Gemeinderat beschlossenen Hebesatz[2] und setzt die zu zahlende Grundsteuer durch den Grundsteuerbescheid fest.

 

[1] Der Einheitswert ist ein Wert für unbebaute und bebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, der auf einen bestimmten Stichtag in einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgestellt wird und für verschiedene Steuerarten als Bemessungsgrundlage dient.

[2] Der Hebesatz ist im Gemeindesteuerrecht die Bezeichnung für einen Faktor, der zur Ermittlung der Steuerschuld mit dem vom Finanzamt festgestellten Steuermessbetrag multipliziert wird. In Deutschland ist ein Hebesatz bei der Gewerbesteuer (§ 16 GewStG) und der Grundsteuer (§ 25 GrStG) vorgesehen. Er ist somit ein Instrument, mit dem die Gemeinden in Deutschland die Höhe der ihnen zustehenden Gemeindesteuern beeinflussen können. Der Hebesatz wird vom Gemeinde- oder Stadtrat im Rahmen der Aufstellung der Haushaltssatzungen (jährlich bzw. für jeweils zwei Jahre) festgelegt. Dieses Recht ist Teil der verfassungsrechtlich abgesicherten Selbstverwaltungsgarantie (Art. 28 Abs. 2 Satz 3 Grundgesetz). In Sachsen liegt der Hebesatz bei der Grundsteuer B für bebaute Grundstücke derzeit zwischen 350 %. und max. 650 %.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte am 10. April 2018 die bisherige Ermittlung der Einheitswerte (siehe Frage 2) für verfassungswidrig.

In Sachsen – ebenso wie in den anderen ostdeutschen Ländern – werden die Einheitswerte derzeit noch auf Basis der Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 festgestellt. In den alten Bundesländern basieren sie auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964.

Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts sind diese alten Wertansätze jedenfalls seit 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz unvereinbar. Das bisherige Festhalten des Gesetzgebers an den veralteten Einheitswerten führte im Ergebnis zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende verfassungsrechtliche Rechtfertigung gibt.

Der Gesetzgeber ist nun verpflichtet, bis Ende des Jahres 2019 die Bewertung der Grundstücke für Zwecke der Grundsteuer zu reformieren. Gelingt dies, kann längstens bis zum Ende des Jahres 2024 die Grundsteuer auf Basis der bisherigen Einheitswerte erhoben werden. Ab dem Jahr 2025 kommen dann die neu festgestellten Grundbesitzwerte zur Anwendung.

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung orientiert sich an einem wertabhängigen Modell. Dabei wird das 3-stufige Verfahren – Ermittlung Einheitswert/Grundbesitzwert (Finanzamt), Feststellung Grundsteuermessbetrag (Finanzamt), Festsetzung Grundsteuer (anhand des Hebesatzes der Gemeinde) – beibehalten.

Die Berechnung der Grundsteuer für Wohngrundstücke soll künftig im Ertragswertverfahren erfolgen. Hierbei werden sieben Parameter benötigt: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Immobilienart, Alter des Gebäudes und Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde. Diese sind – bis auf letzteren – vom Eigentümer des Grundstücks zu erklären.

Für die Ermittlung der Grundsteuer für Geschäftsgrundstücke soll ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung kommen. Hierbei werden die Steuerpflichtigen mindestens sechs Parametern erklären müssen: u.a. Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart(en), Bruttogrundfläche des/r Gebäude/s, Alter des/r Gebäude/s.

Der Bund hat den Ländern bei der Reform einen großen Gestaltungsspielraum eingeräumt. Den wollen wir im Freistaat nutzen, um die sächsischen Besonderheiten bestmöglich zu berücksichtigen.

Das wertabhängige Modell der Bundesregierung ist im Detail zu kompliziert. Wir erwarten einen hohen bürokratischen Mehraufwand, den sowohl die Grundstückseigentümer als auch die Finanzämter bei der Umsetzung des Bundesmodells leisten müssen.

Um den mit der erforderlichen Neubewertung aller wirtschaftlichen Einheiten (Grundstücke) einhergehenden Mehraufwand möglichst gering zu halten, plant der Freistaat Sachsen eine einfache Regelung.

Die »neue« Grundsteuer wird erstmalig ab dem Jahr 2025 zu zahlen sein. Bis dahin wird die Grundsteuer auf Basis der bisherigen Einheitswerte weiter erhoben.

Für die Neubewertung aller wirtschaftlichen Einheiten (Grundstücke) werden die Grundstückseigentümer eine Steuerklärung abgeben müssen. Dies wird voraussichtlich Anfang des Jahres 2022 der Fall sein.

In Sachsen setzen wir uns im Rahmen der Reform der Grundsteuer besonders dafür ein, dass die zwangsläufig mit der Änderung der Bewertung einhergehenden Veränderungen für den Einzelnen überschaubar bleiben.

Wir legen besonders Wert darauf, dass das Verfahren der Wertermittlung nicht zu kompliziert wird. Der bürokratische Aufwand für die Bürger muss ebenso wie für die Finanzämter handhabbar sein.

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird (v.a. durch die drastische Absenkung der Steuermesszahl und die angekündigte Anpassung der Hebesätze), also die Gesamtheit der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlt, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der vom Bundesverfassungsgericht geforderten Neuregelung und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die Entwicklung der Grundstückswerte regional stark voneinander abweicht – sowohl innerhalb von Sachsen als auch innerhalb der Städte und Gemeinden.

Das neue Bewertungsrecht für Zwecke der Grundsteuererhebung muss bis zum 31.12.2019 vom Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden. Die Regierungskoalition sowie die Bundesregierung haben dazu entsprechende Gesetzentwürfe bei Bundestag und Bundesrat eingebracht.

Neben dem Bewertungsgesetz soll auch das Grundgesetz geändert werden, um die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer rechtssicher zu verankern sowie den Ländern ein Abweichungsrecht (sogenannte Öffnungsklausel) einzuräumen.

Die Beschlüsse in Bundestag und Bundesrat sollen rechtzeitig bis Jahresende erfolgen. Dann werden die Finanzämter ca. vier Jahre Zeit haben, die erforderlichen aktuellen Grundstücksdaten zu erheben und die neuen Grundstückswerte zu ermitteln. Die neu berechnete Grundsteuer würde dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen sein.

In Sachsen werden wir bei uns im Finanzministerium an einem eigenen Grundsteuergesetz arbeiten, sobald der Gesetzgebungsprozess im Bund abgeschlossen ist. Die sächsische Regelung der Grundstücksbewertung muss dann im Gesetzgebungsverfahren vom Sächsischen Landtag verabschiedet werden. 

Voraussichtlich ab dem Jahr 2022 ist durch die Grundstückseigentümer eine Steuerklärung zum jeweiligen Grundstück abzugeben.

Nach Vorliegen der neuen Grundsteuermessbeträge (voraussichtlich Ende 2023/Anfang 2024) werden sich die sächsischen Gemeinden mit der »neuen« Grundsteuer auseinandersetzen. Sie werden prüfen, ob sie ihre Hebesätze anpassen müssen. Anschließend werden sie die neuen Grundsteuerbescheide versenden.

 
Kalenderblatt mit einem markierten Datum © SMF_NC

Neue Verfahrensvorschriften und Umsetzungsmaßnahmen zum Bericht der »Kommission zur Vereinfachung und Verbesserung von Förderverfahren«

Abschlussbericht der Förderkommission
Abschlussbericht der Förderkommission  © SMF_KA

Die Förderlandschaft des Freistaates wird ab 1. Januar 2020 deutlich übersichtlicher und transparenter. Die Verwaltungsvorschrift, die den verfahrensrechtlichen Rahmen für Förderprogramme des Freistaates bildet (VwV zu § 44 der Sächsischen Haushaltsordnung), wurde durch das Sächsische Staatsministerium der Finanzen angepasst und heute im Sächsischen Amtsblatt veröffentlicht. Sie umfasst unter anderem Regelungen zu Bewilligungsvoraussetzungen, Antragsverfahren und Verwendungsprüfungen.

Die Änderungen basieren auf der von der Staatsregierung im Mai 2018 eingesetzten Kommission zur Vereinfachung und Verbesserung von Förderverfahren, die verschiedene Maßnahmen vorgeschlagen hatte, welche jetzt Schritt für Schritt weiter umgesetzt werden sollen. Erste untergesetzliche Maßnahmen sollen nun ab Anfang kommenden Jahres in Kraft treten.

Dass die Anpassung der Verwaltungsvorschrift ein notwendiger und wichtiger Schritt ist, macht Sachsens Finanzminister Dr. Matthias Haß deutlich: »Die zuständigen Ministerien können nun die Förderrichtlinien zeitnah anpassen. So wollen wir sicherstellen, dass die vereinfachten Rahmenbedingungen ab dem 1. Januar 2020 flächendeckend greifen und Förderverfahren im Freistaat schneller und unbürokratischer ablaufen«.

Zu den Neuerungen gehört, dass mit Jahresbeginn 2020 unter anderem ein förderunschädlicher Maßnahmenbeginn ab Antragstellung möglich ist, wenn die zuwendungsfähigen Ausgaben bei Kommunen unter einer Million Euro und bei sonstigen Zuwendungsempfängern unter 100.000 Euro liegen.
Darüber hinaus werden die bürokratischen Anforderungen z. B. für Unternehmen und Vereine gelockert. So sind künftig zur Verwendungsnachweisprüfung grundsätzlich keine Einzelbelege mehr vorzulegen, sondern lediglich eine Belegliste. Außerdem entfällt die Anforderung, dass nicht-öffentliche Zuwendungsempfänger das öffentliche Vergaberecht einhalten müssen.

Zudem sollen Pauschalen für Personalkosten das Verfahren vereinfachen. Bislang mussten Fördermittelempfänger anhand einzelner Arbeitsverträge die Höhe ihrer Personalausgaben konkret nachweisen.

 

Hintergrund:
Am 20. Mai 2019 nahm Sachsens Finanzminister Dr. Matthias Haß den Abschlussbericht der »Kommission zur Vereinfachung und Verbesserung von Förderverfahren«  entgegen. Die Aufgabe der Kommission war es, der Staatsregierung konkrete Vorschläge zur Vereinfachung von Förderprogrammen zu unterbreiten. Basierend auf diesem Bericht beschloss das Sächsische Kabinett die Umsetzung erster Sofortmaßnahmen beschlossen. Erste Maßnahmen haben wir hier aufgeführt.

 

In folgenden Richtlinien wurde die Gemeindewirtschaftliche Stellungnahme gestrichen bzw. wird nur noch in Ausnahmefällen gefordert (Stand: 07.11.2019):

Ressort

Umsetzungsstand

Sächsische Staatskanzlei

Staatsministerium des Inneren

Staatsministerium für Soziales und Verbraucherschutz

Staatsministerium für Umwelt und Landwirtschaft

  • Richtlinie zur Änderung der Förderrichtlinie Klimaschutz, der Richtlinie zur Förderung von Maßnahmen zur Verbesserung des Gewässerzustandes und des präventiven Hochwasserschutzes, der Förderrichtlinie Siedlungswasserwirtschaft und der Förderrichtlinie Inwertsetzung von belasteten Flächen vom 05. Juli 2019, in Kraft getreten am 06. Juli 2019.
    https://www.revosax.sachsen.de/vorschrift/18313

Staatsministerium für Wissenschaft und Kunst

Weitere Informationen

Ein Teil des Formulars »Erklärung zur Veranlagung von Alterseinkünften«

Die Besteuerung von Alterseinkünften wurde mit dem Alterseinkünftegesetz ab 2005 neu geregelt. Renten aus der gesetzlichen Rentenversicherung werden schrittweise bis 2040 in zunehmendem Maße bei der Besteuerung berücksichtigt. Gleichzeitig sind Beiträge zur Altersvorsorge in der Erwerbsphase in einem stetig steigenden Maß als Sonderausgaben abziehbar und mindern somit die Einkommensteuer.

Die Finanzverwaltung stellt unter www.elster.de ein umfangreiches digitales Angebot zur Übermittlung der Einkommensteuererklärung in elektronischer Form zur Verfügung. Haben Sie ausschließlich Renteneinkünfte, können Sie die Steuererklärung auch in Papierform einreichen.

Ab Mai 2019 können Rentnerinnen und Rentner im Freistaat Sachsen ein vereinfachtes, auf ihre Bedürfnisse besonders abgestimmtes Formular verwenden. Die zweiseitige »Erklärung zur Veranlagung von Alterseinkünften« ist deutlich übersichtlicher und kürzer. Sie können die »Erklärung zur Veranlagung von Alterseinkünften« zusammen mit Ihrem Ehegatten/Lebenspartner nutzen, wenn

  1. Sie ausschließlich Renteneinkünfte und/oder Pensionen bezogen haben, das heißt, keine anderen in- oder ausländischen Einkünfte hatten und
  2. Sie zusätzlich zu den elektronisch übermittelten Beiträgen zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung nur die im Vordruck genannten Vorsorgeaufwendungen, Spenden und Mitgliedsbeiträge, Kirchensteuer, außergewöhnlichen Belastungen sowie Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen geltend machen.

Die Einkommensteuererklärung ist grundsätzlich bis zum 31. Juli des Folgejahres, für 2018 also bis zum 31. Juli 2019, abzugeben.

Der Vordruck ist in Papierform bei allen sächsischen Finanzämtern vorrätig. Bitte beachten Sie hierzu auch die Hinweise, die dem Vordruck beigefügt sind. Den Vordruck finden Sie auch hier zum herunterladen:

Titelbild Fortschrittsbericht für das Jahr 2018

Mit den Fortschrittsberichten berichten die ostdeutschen Flächenländer und Berlin seit dem Jahr 2002 über die Fortschritte beim Aufbau Ost. Sie legen dar, wie sie die ihnen zugewiesenen Mittel im Rahmen des Korbs I des Solidarpakts II verwendet haben. Die Solidarpaktmittel werden dabei in Form von Sonderbedarfs-Bundesergänzungs­zuweisungen zur Deckung teilungsbedingter Sonderlasten aus dem bestehenden starken infrastrukturellen Nachholbedarf und zum Ausgleich unterproportionaler kommunaler Finanzkraft gewährt. Der Freistaat Sachsen konnte auch im Jahr 2018 eine vollständig zweckgerechte Verwendung dieser Mittel nachweisen.

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