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Grundsteuer einfach erklärt

Fragen und Antworten zur Neuregelung

Ein Haus im Hintergrund und drei Münzstapel im Vordergrund. © geralt/pixabay

An dieser Stelle beantworten wir Fragen, die häufig im Zusammenhang mit der gesetzlichen Neuregelung der Grundsteuer gestellt werden.

Mit der Grundsteuer wird der Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude, besteuert. Sie wird von den Eigentümern der Grundstücke gezahlt. Eigentümer, die ihre Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen vermieten, können die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Die gesetzliche Grundlage für die Besteuerung ist bundeseinheitlich das Grundsteuergesetz.

Die Grundsteuer ist mit einem jährlichen Aufkommen von rund 14,2 Mrd. Euro in Deutschland eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. In Sachsen belief sich das Grundsteueraufkommen 2018 auf rund 511 Mio. Euro. Insgesamt unterliegen ca. 2 Mio. wirtschaftliche Einheiten (Grundstücke) in Sachsen der Bewertung für Zwecke der Grundsteuer (bundesweit ca. 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten).

Das Aufkommen der Grundsteuer fließt den Städten und Gemeinden zu, in denen das jeweilige Grundstück liegt. Die Kommunen verwenden die Grundsteuereinnahmen zur Erfüllung ihrer gesetzlichen und freiwilligen Aufgaben, zum Beispiel für den Bau und die Unterhaltung von Straßen, Schulen, Schwimmbäder oder Bibliotheken etc.

Die Grundsteuer wird in einem 3-stufigen Verfahren ermittelt.

Stufe 1:
Zuerst erfolgt die Berechnung des Einheitswertes[1] (Grundstückswert) für den Grundbesitz. Dieser wird von dem Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich der Grundbesitz befindet, ermittelt. Der Berechnung der Einheitswerte werden derzeit in den alten Bundesländern die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935 zugrunde gelegt.

Stufe 2:
Anschließend wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Dazu multipliziert das Finanzamt den ermittelten Einheitswert mit einem gesetzlich festgelegten Faktor, der sog. Steuermesszahl. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Sowohl der Einheitswert als auch der Grundsteuermessbetrag werden dem Grundstückseigentümer durch Steuerbescheid bekanntgegeben. Darüber hinaus übermittelt das Finanzamt den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag auch der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Stufe 3:
Zuletzt setzt die Gemeinde die jährlich zu zahlende Grundsteuer fest. Hierzu multipliziert die Gemeinde den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuermessbetrag mit dem von ihrem Gemeinderat beschlossenen Hebesatz[2] und setzt die zu zahlende Grundsteuer durch den Grundsteuerbescheid fest.

 

[1] Der Einheitswert ist ein Wert für unbebaute und bebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, der auf einen bestimmten Stichtag in einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgestellt wird und für verschiedene Steuerarten als Bemessungsgrundlage dient.

[2] Der Hebesatz ist im Gemeindesteuerrecht die Bezeichnung für einen Faktor, der zur Ermittlung der Steuerschuld mit dem vom Finanzamt festgestellten Steuermessbetrag multipliziert wird. In Deutschland ist ein Hebesatz bei der Gewerbesteuer (§ 16 GewStG) und der Grundsteuer (§ 25 GrStG) vorgesehen. Er ist somit ein Instrument, mit dem die Gemeinden in Deutschland die Höhe der ihnen zustehenden Gemeindesteuern beeinflussen können. Der Hebesatz wird vom Gemeinde- oder Stadtrat im Rahmen der Aufstellung der Haushaltssatzungen (jährlich bzw. für jeweils zwei Jahre) festgelegt. Dieses Recht ist Teil der verfassungsrechtlich abgesicherten Selbstverwaltungsgarantie (Art. 28 Abs. 2 Satz 3 Grundgesetz). In Sachsen liegt der Hebesatz bei der Grundsteuer B für Grundstücke derzeit zwischen 330 %. und max. 650 %.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte am 10. April 2018 die bisherige Ermittlung der Einheitswerte (siehe Frage 2) für verfassungswidrig.

In Sachsen – ebenso wie in den anderen ostdeutschen Ländern – werden die Einheitswerte derzeit noch auf Basis der Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935 festgestellt. In den alten Bundesländern basieren sie auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964.

Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts sind diese alten Wertansätze jedenfalls seit 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz unvereinbar. Das bisherige Festhalten des Gesetzgebers an den veralteten Einheitswerten führte im Ergebnis zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende verfassungsrechtliche Rechtfertigung gibt.

Ende 2019 wurde die gesetzliche Neuregelung für Zwecke der Grundsteuererhebung von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Nun kann die Grundsteuer noch bis zum Ende des Jahres 2024 auf Basis der bisherigen Einheitswerte erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 ist die Grundsteuer dann auf Basis der nach dem neuen Recht ermittelten Grundsteuerwerte zu zahlen.

Die bundesgesetzliche Neuregelung orientiert sich an einem wertabhängigen Modell. Dabei wird das 3-stufige Verfahren – Ermittlung Einheitswert/Grundsteuerwert (Finanzamt), Feststellung Grundsteuermessbetrag (Finanzamt), Festsetzung Grundsteuer (anhand des Hebesatzes der Gemeinde) – beibehalten.

Die Berechnung der Grundsteuer für Wohngrundstücke soll künftig im Ertragswertverfahren erfolgen. Hierbei werden sieben Parameter benötigt: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Immobilienart (z. B. Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung), Alter des Gebäudes und Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde. Diese sind – bis auf letzteren – vom Eigentümer des Grundstücks zu erklären.

Für die Ermittlung der Grundsteuer für Geschäftsgrundstücke soll ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung kommen. Hierbei werden die Steuerpflichtigen sechs Parameter erklären müssen: u.a. Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart(en), Bruttogrundfläche des/r Gebäude/s, Alter des/r Gebäude/s.

Die »neue« Grundsteuer wird erstmalig ab dem Jahr 2025 zu zahlen sein. Bis dahin wird die Grundsteuer auf Basis der bisherigen Einheitswerte weiter erhoben.

Für die Neubewertung aller wirtschaftlichen Einheiten (Grundstücke bzw. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) werden die Eigentümer eine Steuerklärung abgeben müssen. Dies wird voraussichtlich ab Mitte 2022 der Fall sein.

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird, also die Gesamtheit der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlt, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der vom Bundesverfassungsgericht geforderten Neuregelung und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die Entwicklung der Grundstückswerte regional stark voneinander abweicht – sowohl innerhalb von Sachsen als auch innerhalb der Städte und Gemeinden.

Der Bund hat den Ländern bei der Grundsteuerreform ein Abweichungsrecht (sogenannte Öffnungsklausel) eingeräumt.

In Sachsen haben sich die Koalitionsparteien darauf verständigt, »die anstehende Grundsteuerreform wertorientiert, bürokratiearm und – unter Wahrung der kommunalen Selbstverwaltung - aufkommensneutral umzusetzen«. Die Länderöffnungsklausel ist in Anspruch genommen worden, da das sächsische Modell gegenüber dem Bundesmodell nachweisbare Vorteile hat und nicht hinter den Lenkungswirkungen der Bundeslösung zurückbleibt.

Das sächsische Finanzministerium hat die Auswirkungen verschiedener Modelle geprüft. Leitgedanke war dabei, eine faire Verteilungswirkung der Neubewertung zu erreichen sowie regionale und standortbedingte sächsische Besonderheiten angemessen zu berücksichtigen.

Im Ergebnis wird bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts von bebauten Grundstücken an die bundesgesetzliche Regelung angeknüpft. Allerdings wurden auf der 2. Stufe für Wohn- und Geschäftsgrundstücke länderspezifische Steuermesszahlen festgelegt. Statt einer einer einheitlichen Steuermesszahl (0,34 ‰) sind unterschiedliche Messzahlen normiert worden (0,36 ‰ für Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke bzw. 0,72 ‰ für Geschäftsgrundstücke). 

Damit erfolgt eine Anpassung an sächsische Besonderheiten, indem die Auswirkungen der Grundsteuerreform ausgewogen austariert werden. Insbesondere wird so vermieden, dass Wohngrundstücke - vor allem in Ballungszentren - künftig übermäßig stark belastet werden.

Die sächsische Staatsregierung hatte am 14. Juli 2020 einen entsprechenden Gesetzentwurf zur Anhörung freigegeben (siehe Pressemeldung 14.07.2020). Nachdem die betroffenen Verbände und Interessenbeteiligungen im Rahmen einer Anhörung beteiligt wurden, beschloss das Kabinett am 29. September 2020 , das Umsetzungsgesetz zur Grundsteuerreform in den Landtag einzubringen (siehe Pressemeldung 29.09.2020).

Die Einbringung erfolgte am 2. Oktober 2020: »Sächsisches Gesetz zur Umsetzung der Grundsteuerreform«.

Am 3. Februar 2021 hat das Sächsische Landtag des Sächsische Gesetz zur Umsetzung der Grundsteuerreform beschlossen (siehe Pressemitteilung vom 03.02.2021).

Damit liegt der Freistaat sehr gut im Zeitplan, um die Reform bis Ende 2024 umzusetzen. Ab Juli 2022 sollen die dafür erforderlichen Steuererklärungen bearbeitet werden. Die neue Grundsteuer ist ab 1. Januar 2025 zu entrichten.

Die »neue« Grundsteuer ist erstmalig ab dem Jahr 2025 zu zahlen. Bis dahin wird die Grundsteuer auf Basis der bisherigen Einheitswerte weiter erhoben.

Für die Neubewertung aller wirtschaftlichen Einheiten (Grundstücke bzw. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) werden die Eigentümer eine Steuerklärung abgeben müssen. Dies wird voraussichtlich ab Mitte 2022 der Fall sein. Die Erklärung kann mit ELSTER abgegeben werden. Dabei werden keine »sächsischen Zusatzangaben« erforderlich sein. Derzeit wird noch geprüft, ob ggf. sogar weitere Erleichterungen bei der Erklärungsabgabe möglich sind.

Der Grundsteuerwert (1. Stufe) wird nach den bundesgesetzlichen Regelungen ermittelt. Auf der zweiten Stufe wendet das Finanzamt dann bei Wohn- und Geschäftsgrundstücken die sächsischen Steuermesszahlen an, um den Grundsteuermessbetrag zu berechnen.

Für die Eigentümerinnen und Eigentümer der Grundstücke wird durch die landesgesetzliche Regelung also kein zusätzlicher Aufwand entstehen.

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird, also die Gesamtheit der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlt, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der vom Bundesverfassungsgericht geforderten Neuregelung und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die Entwicklung der Grundstückswerte regional stark voneinander abweicht – sowohl innerhalb von Sachsen als auch innerhalb der Städte und Gemeinden.

Die neue bundesgesetzliche Regelung für Zwecke der Grundsteuererhebung wurde Ende 2019 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Die davon abweichenden landesspezifischen Grundsteuermesszahlen (0,36 ‰ für Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke bzw. 0,72 ‰ für Geschäftsgrundstücke) wurden am 3. Februar 2021 vom Sächsischen Landtag festgelegt.

Die Finanzverwaltung bereitet sich derzeit intensiv auf die Anwendung des neuen Rechts vor. Hauptaufgaben sind die Erstellung von Vordrucken, Ausfüllanleitungen und weiteren Informationen für die Bürger, die Programmierung und der Test der entsprechenden Erklärungs- und Festsetzungsprogramme sowie die Schulung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. 

Voraussichtlich ab Mitte 2022 ist durch alle Grundstückseigentümer eine Steuerklärung zum jeweiligen Grundstück bzw. Betrieb der Land- und Forstwirtschaft abzugeben. Anschließend setzt das Finanzamt den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag fest. Nach Vorliegen der neuen Grundsteuermessbeträge (Ende 2023/Anfang 2024) werden sich die sächsischen Gemeinden mit der »neuen« Grundsteuer auseinandersetzen. Sie werden prüfen, ob sie ihre Hebesätze anpassen müssen. Anschließend werden sie die neuen Grundsteuerbescheide versenden. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen.

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